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房價1300HKD/平方呎 , 這個地方能承接深圳北站的紅利/外溢嗎?

本帖最後由 深圳都市圈 於 2020-7-3 12:00 編輯

2020年的樓市,有一個很奇怪的現像,惠州樓市比龍崗還要火。

你看看,原本你愛理不理的大亞灣,一堆樓盤突破2.5萬,衝擊3萬了。再漲下去,你就要高攀不起了。
這背後的原因是什麼?表面看,是深圳擴容猜想、深圳擴權的研討、還有深圳都市圈概念等利好在推動。
實際上深層次的原因是,粵港澳大灣區背景下,惠州和深圳、廣州、東莞等城市融合的提速,一些實打實的軌道在規劃和建設。
比如說,惠州未來與深圳、廣州兩大都市圈的軌道對接,有9條軌道之多。

淘哥認為,未來無論是大灣區建設,還是深莞惠都市圈的融合,最關鍵的節點就是軌道樞紐,如果我們要在大灣區置業,就要瞄准各個城市最重要的軌道樞紐。
淘哥進一步研究規劃和法定圖則還發現,與絕大部分普通購房者認知不同,未來惠州對接深圳最重要的樞紐,並非惠州南站,而是惠州北站。從惠州北站出發,18分鐘可到深圳北站,35分鐘到廣州天河,50分鐘內到達香港。這裡就是惠州版的“深圳北站”。

就如同當年深圳依托深圳北站規劃龍華新城一樣,惠州依托北站規劃了北站新城,包括萬科、中洲、星河、保利、龍光、雅居樂、領地等房企在內,眾多品牌開發商紛紛搶占這片熱土。關鍵是,這個區域的房價只有1萬多,而同在惠州,大亞灣都要衝擊3萬了。如果你准備置業惠州,不妨仔細研究一下這個區域。

惠州最重要的交通樞紐
不在惠州南站,而在惠州北站!

6月11日,據南方+《4萬億級“雙圈”!大廣州大深圳來了》報道,《廣東省開發區總體發展規劃(2020—2035年)》明確提出,推動深圳都市圈、廣州都市圈深度融合。

淘哥注意,文章提到惠州入圈後的重要地位:惠州毗鄰廣深兩大中心城市,同時緊鄰東莞、香港等地,具有獨特的區位優勢,可以通過‘豐’字交通同時對接融入兩大都市圈。

惠州要以重大交通樞紐“融灣入圈”。參與大灣區和都市圈建設,惠州要做大做強與廣州、深圳等地連接的軌道交通站點。
下面這張圖很重要:惠州與深圳、廣州兩大都市圈軌道對接情況:

對接的軌道居然有9條之多,而淘哥研究後,還發現了一個被大部分人忽略的事實:惠州最重要的交通樞紐,不在惠州南站,而在惠州北站!

1,贛深高鐵惠州北站建設規模5萬㎡,車站規模為5台11線,僅次於深圳北站既有11台20線的規模,預計2021年通車。
2、廣汕高鐵通過惠州北站設置的聯絡線對接贛深高鐵惠州北站,計劃在2022年底建設完成。
3、莞惠城際北延線從小金口站延伸至惠州北站,接駁贛深高鐵,計劃2020年開工。
4、深惠城際在惠州瀝林北站接軌莞惠城際,也可到惠州北站。

藍色線條為深惠城際大致走向

惠州北站坐擁贛深高鐵、廣汕高鐵、莞惠城際、深惠城際4條軌道,在“惠廣深軌道對接線”中占了一半,除了高鐵、城際,還有地鐵1號線和5號線串聯全城(規劃中)。

“這裡將是未來惠州對接深圳最重要的站點。”惠州市自然資源局有關負責人曾介紹,惠州高鐵北站作為贛深高鐵最大新建站點,未來將打造多軌道、多交通類型接駁的立體交通樞紐構造。同時,東西向高鐵線路廣汕鐵路在惠州北站與贛深高鐵線路實現接駁,惠州高鐵北站將集高鐵地鐵客運功能於一身,成為市區的綜合交通樞紐。

從惠州北站出發,18分鐘可到深圳北站,35分鐘到廣州天河,50分鐘內到達香港;粵東、粵北地區、河源到深圳和廣州,潮汕地區到深圳和廣州都將在一個小時之內,而必經之地就是惠州,惠州成為粵東、粵北連接深圳、廣州的重要門戶。

淘哥認為,大灣區的建設是以樞紐站為核心節點,高鐵、城際鐵路、地鐵為骨架進行的,由此可見,惠州北站才是惠州真正的綜合交通樞紐站,這是未來惠州的城市門戶,也是融入深圳、對接深圳最重要的站點,核心樞紐地位將進一步強化。

品牌開發商搶占  萬科、中洲、中海、星河、保利、龍光、龍湖

惠州北站與和其他站點最大的區別在於,不單單是一座聯通深圳、廣州、東莞三大灣區城市的高鐵車站,惠州官方對這個片區也賦予厚望。

2016年贛深高鐵站點確定在惠州北站後,2017年即規劃了以惠州北站為核心的惠州北站新城片區,北站新城是惠州三大城市核心區之一。
2019年11月份,惠州市自然資源局 發布的《惠州高鐵北站片區控制性詳細規劃 》裡提到惠州北站的規劃和定位:
規劃目標:規劃區是惠州市融入粵港澳大灣區的重要節點,以構建高鐵樞紐、創智節點、生態新城為戰略目標,打造惠州高鐵北站新城。
功能定位:惠州市綜合交通樞紐與連通大灣區門戶、百裡高鐵創新產業帶的總部集聚區、海綿城市建設先導區。

惠州高鐵北站片區規劃圖

布局結構:規劃提出“一心、兩軸、三綠廊、五組團”的空間布局結構。

“一心”指圍繞惠州高鐵北站樞紐(包括城際軌道站點、城市軌道站點、長途客運站等交通設施)構建高鐵商務中心;“兩軸”分別為小金河創新產業發展軸和高鐵商貿發展軸;“三綠廊”分別指依托河道構建小金河綠廊、風門坳綠廊及白石渠綠廊;“五組團”分別為博羅東片區、高鐵核心區、白石片區、湯泉片區及小金口金源片區,相當於惠城區常駐人口的三分之一。

在這個規劃總用地面積約44平方公裡的高鐵北站新城上,將可容納42萬人居住。
除了高鐵、地鐵等交通規劃外,該片區還將規劃寄宿高中、九年一貫制學校、幼兒園、公共圖書館、醫院等配套設施。

北站新城效果圖

一個有人口、有產業、有交通的新城正在崛起。惠州高鐵北站會不會成為下一個深圳北?各大品牌房企早就提前布局,用真金白銀投票了。
中洲、萬科、中海、星河、保利、雅居樂、領地、龍湖等大品牌開發商紛紛搶占北站新城這片熱土。
這麼多品牌開發商雲集,北站新城一時間成土拍熱點板塊,這麼多的投資最終都會體現到土地價值上,樓市騰飛在即。

惠州北站是房價窪地 .  房價只有惠州南站一半
惠州北站作為未來惠州對接深圳最重要的站點,房價卻處於窪地。
惠州北站在售房源的價格普遍9字頭,相比之下,上個月,大亞灣的玖御府備案價已經近3萬元/㎡。

惠州南站的星河丹堤,最新成交已經1.8萬元/㎡,房價是惠州北站的2倍!
說實話,就高鐵站本身而言惠城南站只是過路小站,惠州北站是有較強始發能力的大站。
從定位、規劃、體量看,還是從政府的重視程度來看,惠州北站明顯要強於惠州南站,但是房價卻只有惠州南站的一半,惠州北站的價值明顯被低估了。
而且,現在是很重要的一個時間點,明後兩年贛深高鐵、廣汕高鐵分別要通車,惠州北站片區將很快迎來質變。
因為從歷史經驗看,高鐵一開通,將為片區帶來新的人流、物流、資金流和信息流,同時帶漲的還有區域房價。

比如:
深圳北站,開通前1萬/ ㎡ ,現在7萬/ ㎡ 。
廣州南站,開通前1/ ㎡ ,現在3.9萬元/㎡。
惠州南站,高鐵開通後,片區整體均價4年內上漲接近6000元/㎡。
武漢漢口片區,作為高鐵所處片區內,領漲武漢樓市,最高漲幅41.7%。
濟南西站,2009年均價大約在5000元/㎡左右,高鐵開通後,均價幾乎都在8000元以上,目前有達到12000元/㎡。
虎門,高鐵通車後,漲價在10%左右。
這些案例淋漓盡致地演繹了鐵一般的事實。這些高鐵帶來的區域價值兌現,也同樣會復刻在惠州北站身上。在兩年後,便能看到這個區域的巨大變化。


淘哥覺得,惠州北站未來幾年後的房價,有可能追趕現在的大亞灣,長期看上3萬也不是夢,存在約2倍想像空間。

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